最近这段本领，若是你手中有套“老破小”，确切有必要盯盯策略了。从中央一再强调到各省围聚颁布文献，老旧住房自主更新、原拆原建等关节词反复出现。

尤其是2026年刚一开年就一经被刷屏，这不是简单粉刷外墙、修修下水说念。

这是一场关乎总计这个词楼市情势的大变革（“拚命盖新址”到“周转旧屋子”，“增量膨大”到“存量博弈”）。

简单地说：这是老破小价值再行订价的一次契机窗口。

01、原拆原建被点名，多省密集跟进

先从本领线提及。

2025年5月、8月，中办、国办及中共中央、国务院接踵下发了顶层文献，明确提议：老旧住房自主更新、原拆原建。

这等于官方，一经给往常几年的楼市“定了调”。

2026年开动，河南、山东、安徽、福建等几个省份不竭发文，从场地层面将老旧住房自主更新、原拆原建上涨到了高度，开动制定确定，安排试点。

好多东说念主第一响应是，“这不等于老旧小区校正嘛，换个观点了”。

这一次，确切不是。

以往的老旧小区校正的确是小修小补，加电梯、刷墙、改管线、好意思化环境。

此次明确写入文献的“自主更新、原拆原建”，就不只单是补一补、修一修；而是允许在一定领域内把老旧楼拆了再建，或者由业主主导，引进社会老本，鞭策“重新作念起”。

虽然，别欣喜，目下实在落地的表情宇宙领域还很少，偶然也就几十个，主要围聚在C/D级危房，又是业主高度认同，又叠加中枢区试点。

说白了，当今还轮不到大多数老破小，但标的明确了：以后谈楼市，绕不开“老旧住房如何处理”这说念题。

02、此次不是简单旧改，而是楼市逻辑“总换挡”

好多东说念主风俗把“城市更新”说成是拆迁。

城市更新是总计这个词系统工程，有修修补补的，也有局部撤销重建的、有功能置换的、有业态升级的，唯有原拆原建。

况兼从目下文献看，如故“刀口向内、精准动刀”的，并不是掀桌子重来。

无论是城市更新如故原拆原建，传递出的房地产信号齐唯有一个，楼市走向“增量期间”，投入“存量博弈期间”。

03、存量期间底牌：22万个老旧小区，只会更多不会少

先望望一组数据。

住建部2020年的摸底统计标明：宇宙2000年前建成的老旧小区约22万个，而这仅仅5年前的数据，这几年，新址卖不了，但老屋子极少不会少。

是以你会发现，在这一轮楼市深度转机中，盯着老破小“最先术”的策略一直不会终止。

1.早期：以老旧小区校正为主，21点先把最基本的水电路气、楼说念搞好；

2.这两年：升级为城市更新，谈合座片区功能、人人空间、产业导入；

3.当今：再往上加码——自主更新、原拆原建，给要求好的老旧小区，提供“重作念一遍”的轨制空间。

04、上海收购二手房：其实亦然在给老破小“托底订价”

前阵子有个相比热点的事：上海国企收购二手房。

好多东说念主只看到了“政府托底买房”，但看对象和要求，你就会发现：被要点厚爱的，如故老破小。

一方面是通过收购一定数目的存量房，可用于保险性租出、人人租出住房等；另一方面，实践上是给部分存量房，尤其是老破小轨则个约莫的价钱底线，回绝价钱摆零碎状貌着落。

辘集这两年的阛阓行情来看：

一线和强二线中枢区的老破小进程几轮下调，的确“跌”出了一些性价比；加之这些屋子自身的地段上风，房钱答复率不低，出租率也相配高。

好多城市的成交结构中，老破小的占比其实相比大——这阐发，买房者的念念维一经从“只收敛增值预期”造成了“通勤 学区 租售答复 使用价值”。

站在这个角度，你会合股为什么中央提到“自主更新、原拆原建”，各省掉忙着跟进了。

因为这一多数老破小既是风险点，亦然资源池，处理好了是“蓄池塘”；处理不好的话，等于往常几年还要访佛出问题的“隐患库”。

05、老破小业主该不该卖？先看房钱、再看债务

说到这儿，那些手里有老破小的东说念主，测度最想说的等于“那我当今该卖，如故该留？”

别用一个谜底去套总计情况，你至少要先算显然两本账：

1）先看房钱答复率：

在一线城市：若是你这套屋子的年房钱答复率接近或略低于房贷利率，再加上出租情况一直齐可以——可以筹商不急于卖，先当个现款流财富”逐渐玩。

在二线城市：若是年房钱答复率最初当田主流房贷利率，又在中枢区或熟识片区，不应该赶着卖掉，这类老破小更没必要卖掉，这里的“可以不卖”不是让你加杠杆、再去炒房。

2）再看债务压力留不留，看你扛得住扛得住：

若是你简直莫得贷款，或者贷款很少，房钱齐能遮掩月供和维修，那就当个“养老财富”放着，等策略落地、城市更新发展，说不定还能有一条活路。

若是你现款流压力很大，房贷压的你喘不外气，再赶上所在城市/片区的行情一般，出租也不好，那就别游移，该卖就卖，保住我方大局最紧迫。

别抱着等哪天原拆原建，整夜暴富”的幻想，收一收。

写在终末

这轮“老旧住房自主更新、原拆原建”密集出台的策略，不是要给楼市吹上新的泡泡，也不是在准备酝酿下一轮的拆迁传说。

它想作念的是：为渊博的存量房阛阓托一把底，给一座座变老的城市。找个更靠谱的更新门道。

也趁便把那些只涨不跌、只看新址的楼市证据，给颠覆一遍。

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